Kaufnebenkosten beim Immobilien- oder Grundstückserwerb und Hausbau

Ein Haus zu bauen oder eine bestehende Immobilie zu erwerben, ist für jeden Käufer oder Bauherren eine finanzielle Herausforderung. Der Kaufpreis steht hierbei im Vordergrund, der ausgiebig mit dem Eigentümer diskutiert wird. Private Käufer und Bauherren übersehen häufig, dass eine Reihe von Nebenkosten anfallen, die wesentlichen Einfluss auf die Gesamtkosten des Immobilienprojekts nehmen. Im Folgenden zeigen wir Ihnen, welche Nebenkosten Sie beachten sollten und wie eine seriöse Immobilienfinanzierung gelingt.

Käufer eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks in Österreich sollten mit Kaufnebenkosten zwischen 10,0 und 12,0 % des angesetzten Kaufpreises rechnen. Neben der Maklerprovision als wesentlicher Kostenfaktor sind Gebühren, Notarkosten und mehr zu berücksichtigen. Wie sich die Nebenkosten detailliert zusammensetzen, führen wir im Verlauf dieses Artikels aus.

Wichtig ist, sich vor Abschluss der Wohnbaufinanzierung aller Nebenkosten bewusst zu sein. Ansonsten wird ein Immobilienkredit abgeschlossen, der nicht die gesamten Finanzierungskosten des Projekts abdeckt. Im Extremfall fehlen die finanziellen Mittel, um das Projekt zu Ende zu führen und der Traum vom Eigenheim platzt. Eine kluge Kalkulation vor dem Kreditabschluss schützt Sie hiervor.

Höhe in % Höhe in €
Kaufpreis 200.000 €
Kaufnebenkosten
+ Maklerprovision inklusive USt 3,60 % 7.200 €
+ Grunderwerbssteuer 3,50 % 7.000 €
+ Kosten der Grundbucheintragung 1,10 % 2.200 €
+ Kosten für den Kaufvertrag 2,40 % 4.800 €
Zusätzliche Kosten
+ Errichtungs- / Umbau- / Ausbaukosten
+ Aufschließungskosten
+ Reserve für diverse Nebenkosten
+ Kosten für die Einrichtung
– Eigenmittel
= benötigte Auszahlungssumme 221.200 €
KaufnebenkostenHöhe in %
Maklerprovision inklusive USt3,60 %
Grunderwerbssteuer3,50 %
Kosten der Grundbucheintragung1,10 %
Kosten für den Kaufvertrag2,40 %
Summe:10,60 %

Die Suche nach einem geeigneten Kaufobjekt wickeln die meisten Österreicher über einen Immobilienmakler ab. Dies steigert die Aussichten, schneller zur gewünschten Immobilie zu finden und über das gesamte Projekt hinweg auf eine professionelle Betreuung vertrauen zu können. Die Dienstleistung des Makler ist nicht kostenlos und wird bei Abschluss des Immobilienprojekts über eine Provision berechnet.

Die Höhe der Provision richtet sich stets nach der Höhe des Kaufpreises. Sie wird in Österreich durch das Maklergesetz (MaklerG) geregelt und sieht im Regelfall die Halbteilung der Provisionskosten vor. Hiermit ist gemeint, dass Verkäufer und Käufer einer Immobilie die Maklerkosten jeweils zu 50 % übernehmen. Eine abweichende Regelung lässt sich vereinbaren, sofern alle beteiligten Seiten hiermit einverstanden sind.

Bei kleinen Immobilienprojekten mit einem Volumen von maximal 36.336,42 Euro (Stand: 2020) fällt eine Maklergebühr von maximal 4,0 % an. Für Projekte oberhalb von 48.488,51 Euro bringen eine Provision von 3,0 % mit sich. Für den Zwischenbereich wird eine Pauschale Maklergebühr von 1.453,46 Euro angesetzt.

Beim Kauf eines Hauses oder einer größeren Eigentumswohnung führt die Provision zu einer erkennbaren Mehrbelastung des Käufers. Bei einem exemplarischen Projektwert von 200.000 Euro fielen 6.000 Euro Maklerprovision an, der hälftige Anteil des Käufers läge bei 3.000 Euro. Hinzu kommt noch eine Umsatzsteuer von 20,0 %.

Als Ausnahme von der Norm können Eigentümer- oder Käuferseite die kompletten 100 % der Provision übernehmen. Dies machen Eigentümer beispielsweise häufig bei Neubauprojekten, um diese als provisionsfrei vermarkten zu können. Als Käufer sollten Sie unbedingt beachten, wer genau die Provisionskosten mit welcher Verteilung trägt.

Ein Immobilienkauf ohne Makler ist grundsätzlich möglich. In diesem Fall fällt keine Provision an und der Käufer spart auf den ersten Blick bares Geld. Im Gegenzug lassen sich nicht die Vorteile eine Maklervermittlung nutzen. Diese verfügen oft über ein Netzwerk von Eigentümern und sichern eine umfassende Beratung zu, die gerade privaten Interessenten den Immobilienkauf erleichtert.

Viele potenzielle Käufer gehen deshalb lieber den Weg über einen Makler. Dies steigert die Erfolgsaussichten erheblich und erspart dem Suchenden viel Zeit und Mühen. Den meisten Interessenten in Österreich ist dieser Service wenige Tausend Euro wert.

Wann immer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung in Österreich gekauft wird, liegt ein Grunderwerb vor. Käufer in der Alpenrepublik haben pauschal eine Grunderwerbssteuer von 3,5 % zu zahlen. Die Mindestbemessungsgrundlage für die Höhe der Besteuerung stellt der Wert des Grundstücks dar.

Zur Ermittlung des Grundstückswertes kann das sogenannte Pauschalwertmodell oder der Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich herangezogen werden. Im obigen Beispiel eines ermittelten Objektwertes von 200.000 Euro würden für den Käufer weitere 7.000 Euro anfallen.

Eine reduzierte Grunderwerbssteuer fällt an, wenn der Erwerb der Immobilie formal unentgeltlich erfolgt. In der Praxis ist dies vor allem beim Immobilienkauf durch nahe Verwandte gegeben. Hier fällt eine Steuer gemäß des folgenden Schemas orientiert am Objektwert an:

  • 0,5 % des Objektwertes für die ersten 250.000 Euro
  • 2,0 % des Objektwertes für die nachfolgenden 150.000 Euro
  • 3,5 % des Objektwertes für jeden Euro oberhalb von 400.000 Euro

Das Grundbuch ist das öffentliche Verzeichnis aller Liegenschaften in Österreich. Der Käufer einer Immobilie ist verpflichtet, eine Eintragung ins Grundbuch vorzunehmen. Die Kosten hierfür liegen bei 1,1 % des Kaufpreises, in unserem Beispiel also bei 2.200 Euro.

Kommt es zur Finanzierung der Immobilie durch ein Kreditinstitut, was bei vielen Immobilienprojekten üblich ist, sind zusätzlich 1,2 % des Pfandbetrags sowie eine Eingabegebühr von 44 Euro (elektronische Eintragung) oder 62 Euro (herkömmliche Eintragung) zu entrichten. Hiermit sind noch einmal knapp 2.500 Euro zu entrichten.

Bei Abschluss des Kaufvertrags möchten alle beteiligten Seiten Rechtssicherheit über die Abwicklung des Immobilienverkaufs haben. In der Praxis ist deshalb das Aufsetzen des Vertrags durch einen Rechtsanwalt oder Notar obligatorisch. Diese stellen für das Aufsetzen des rechtssicheren Vertrags ein Honorar von 2,0 bis 3,0 % des Kaufpreises in Rechnung. Die exakten Kosten sind im jeweiligen Kammertarif zu finden, das Vereinbaren einer individuell abweichenden Regelung ist möglich.

Alle oben genannten Nebenkosten addieren sich zu einem Gesamtbetrag von mehr als 20.000 Euro und somit über 10,0 % des Kaufpreises unseres Beispiels. Sofern Sie diese Kosten bei Ihrer Finanzierung berücksichtigen, haben Sie die Sicherheit, keinen relevanten Kostenfaktor übersehen zu haben.

Trotzdem reicht der angesetzte Kreditbetrag noch nicht aus, um den Gesamtumfang Ihres Immobilienprojekts zu decken. Es fallen zusätzliche Kosten beim Wohnungs- oder Hauskauf an, bis Sie endlich in Ihren eigenen vier Wänden heimisch werden können. Hierzu gehören:

Mit dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten haben Sie eine sichere Finanzierung für ein leeres Haus oder eine leere Wohnung abgeschlossen. Jetzt geht es jedoch an die Einrichtung, damit Sie sich wie zu Hause fühlen. Vom Kauf einer Einbauküche bis zum weiteren Mobiliar reicht das Spektrum, das schnell den vier- oder fünfstelligen Eurobereich erreicht.

Gerade beim Kauf eines eigenen Hauses verfügen bisherige Mieter nicht über ausreichend Mobiliar, um Ihr neues Eigentum vollständig einzurichten. Zudem nutzen viele frische Eigentümer die Gelegenheit, um sich mit neuen Möbeln Ihre Wohnträume zu verwirklichen. Kalkulieren Sie hier in Ruhe, wie viel Geld Sie für Ihre neue Einrichtung ausgeben möchten oder können.

Neben dem Kaufpreis und den Kosten für die Einrichtung sind die laufenden Kosten der dritte große Kostenfaktor. Hiermit sind Ihre Ausgaben für den laufenden Betrieb in Haus oder Wohnung gemeint. Von Wasser über Heizung bis zu Strom sind Monat für Monat Ausgaben zu tragen, die sich auch bei Tilgung Ihrer Immobilienfinanzierung problemlos tragen lassen sollten.

Viele neue Eigentümer begehen den Fehler und legen ihre bisherigen laufenden Kosten als Maßstab an. Da der Umzug in ein eigenes Haus häufig mit einer räumlichen Vergrößerung einhergeht, fallen Heiz- und Stromkosten zwangsläufig höher aus. Hier sollte im Vorfeld mit einem Energieexperten durchgerechnet werden, welche laufenden Nebenkosten Sie in der gekauften oder neugebauten Immobilie erwarten.

Unser Fokus lag bislang auf dem Kauf einer Immobilie und der sicheren Finanzierung aller Begleitkosten. Sofern Sie eine Kreditfinanzierung Ihres Immobilienprojekts anstreben, sollten Sie ausgehend vom Kaufpreis einen finanziellen Puffer von 10,0 bis 15,0 % einrechnen.

Im Falle eines Hausbaus nach Ihren Vorstellungen sollten Sie den Spielraum Ihres Kredits nach oben noch etwas großzügiger gestalten. Der Grund hierfür: Während der Bauphase können Eventualitäten auftreten, die zu Verzögerungen und Zusatzkosten führen. Selbst bei optimaler Planung läuft kein Bauprojekt zu 100 % reibungslos ab. Einflüsse der Witterung oder Schäden am Baumaterial sind nur zwei Gründe, weshalb Ihr Bauvorhaben letztlich teurer wird als geplant.

Achten Sie wie beim Hauskauf auf eine fair kalkulierte Baufinanzierung, die auf solche Umstände eingeht. Mit einem klugen Vergleich von Immobilienfinanzierungen im Vorfeld zeigt sich, wie sich ein höherer Kreditbetrag mit einem fairen Tilgungszins verbinden lässt. Dies gibt Ihnen das gute Gefühl, auf alle Risiken während der Bauphase finanziell vorbereitet zu sein.

Auch wenn Sie neben dem Kaufpreis Ihrer Immobilie diverse Nebenkosten zu tragen haben, muss Ihr Wunsch vom Eigenheim nicht scheitern. Mit einem individuell auf Ihre Bedürfnisse abgestimmten Wohnkredit genießen Sie eine sichere Kreditfinanzierung mit fairem Tilgungszins und dem Top-Service eines starken Kreditpartners.

Wir von simplifin schaffen mit unserem Kreditvergleich die Grundlage, um Ihnen den Weg zum besten Wohnkredit zu ebnen. Führen Sie noch heute einen Vergleich durch oder treten Sie mit uns in Kontakt, um mehr über die sichere Finanzierung Ihres anstehenden Kauf- oder Bauprojekts zu erfahren!

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